Comment lever les freins à la revalorisation des friches ?

Comment lever les freins à la revalorisation des friches ?

Rendre disponible du foncier sans artificialiser les sols, participer à la valorisation économique d’un territoire, favoriser l’économie circulaire… la rénovation des friches présente de nombreux atouts. Un rapport parlementaire fait une quinzaine de propositions pour permettre une meilleure identification de ces friches, faciliter le financement de leur réhabilitation ou encore adapter les textes applicables.

A la croisée des problématiques d’environnement et d’aménagement du territoire, le sujet de la valorisation des friches industrielles, commerciales et administratives a récemment fait l’objet d’un rapport parlementaire.

La rénovation de ces friches présente en effet sur le papier de nombreux avantages : elle permet de libérer du foncier dans des zones où celui-ci devient rare, de lutter contre l’artificialisation des sols, de redynamiser les territoires en matière d’attractivité économique ou encore de valoriser du patrimoine. Cependant, de nombreuses difficultés freinent, voire empêchent, la rénovation de ces friches.
Au niveau de leur identification d’abord, du fait de l’absence de définition juridique harmonisée et d’un recensement non exhaustif.
BASIAS, BASOL, observatoires régionaux des friches industrielles, secteurs d’information sur les sols… La mission appelle de ses vœux une base de données unique, qui serait la première étape de l’amélioration de la démarche de résorption des friches.
La mission relève également les différents droits qui s’entrechoquent à l’occasion d’une reconversion de friche, notamment industrielle : droit civil des contrats, droit administratif et de l’aménagement (acquisition foncière, déclaration d’utilité publique, expropriation, préemption, etc.), droit de l’environnement (ICPE, évaluation environnementale, autorisation environnementale…) et droit de l’urbanisme (PLU et permis de construire).
Si des mécanismes juridiques tels que le tiers demandeur en matière d’ICPE ou encore les plateformes industrielles lui semblent aller dans le bon sens, elle évoque les difficultés posées par les questions de propriété, et en particulier l’exercice des droits de préemption et d’expropriation.
La mission relève également les dispositions de la récente loi ASAP introduisant le recours à une entreprise certifiée en matière de sites et sols pollués ou encore les opérations de revitalisation des territoires (ORT) créés par la loi ELAN.
À noter que les auteurs du rapport regrettent la relative confidentialité du dispositif du tiers demandeur : au 15 juin 2020, seuls 93 dossiers ont été déposés. Ils souhaitent que le transfert à un autre tiers soit possible en cours de réhabilitation. Une idée qui se retrouve là aussi dans la loi ASAP, laquelle permet à un tiers intéressé de se substituer au tiers demandeur, moyennant certains
garde-fous.

La mission formule une quinzaine de recommandations visant à faciliter la rénovation des friches :

• Inscrire dans la loi une définition harmonisée des friches. Cette définition pourrait être : « Bien ou droit immobilier, bâti ou non bâti, inutilisé depuis plus de deux ans, dont l’état, la configuration ou l’occupation totale ou partielle ne permet pas un réemploi sans une intervention préalable ».
• Afin de maintenir à jour l’inventaire des friches, mettre en place un comité de suivi du réseau des inventaires de friches, composé des parties prenantes territoriales et nationales, et confier aux établissements publics fonciers une compétence obligatoire dans le contrôle des informations délivrées par le réseau.
• Intégrer l’identification des friches ainsi que les éventuelles voies de traitement dans les documents de planification urbaine à l’échelle locale (PLUi, SCoT, SRADDET), en s’appuyant sur les caractéristiques préalablement établies dans le cadre de l’inventaire national sur les friches. Réfléchir dans ce cadre à l’élaboration d’un « indice de mutabilité » rendant compte de la difficulté de réhabiliter une friche.
• Développer l’effort public de recherche en faveur des phytotechnologies (phytoremédiation).
• Mettre en place un groupe de travail interministériel pour identifier les usages et les freins existants concernant l’exercice des droits de préemption et d’expropriation pour les friches laissées à l’abandon depuis plus de cinq ans.
• Sécuriser les démarches des porteurs de projet en définissant au préalable les seuils de dépollution à atteindre et en adaptant un dispositif de rescrit environnemental en matière de réhabilitation des friches industrielles.
• Promouvoir le recours au dispositif du tiers demandeur. Permettre, en cours de réhabilitation d’une friche, le transfert d’un tiers à un autre tiers.
• Mettre en place, en partenariat avec les assureurs, un groupe de travail chargé de réfléchir au développement de mécanismes d’assurance accessibles et exhaustifs pour les aménageurs de friches recourant au dispositif du tiers demandeur, et au fléchage éventuel d’une partie des fonds publics consacrés aux friches pour encourager ce type d’intervention.
• Mieux mobiliser les crédits du FEDER et du fonds européen pour une transition juste, aujourd’hui trop peu utilisés par les conseils régionaux, au profit des opérations de revalorisation des friches et notamment des projets impliquant une relocalisation industrielle.
• Confier aux régions la création d’un guichet unique d’expertise sur la revalorisation des friches, en s’appuyant notamment sur l’extension à toutes les régions des établissements publics fonciers, que pourraient saisir les intercommunalités et auxquels pourraient s’associer les acteurs nationaux compétents (ADEME, ANCT, CEREMA, Banque des territoires). Financer des études de destination dès l’annonce de l’arrêt de l’exploitation d’un site.
• Afin d’accélérer les démarches des porteurs de projets, décloisonner l’action des services de l’État en vue de leur apporter une réponse plus cohérente et plus rapide dans le cadre des opérations de rénovation des friches.
• S’inspirer pour cela de l’autorisation environnementale unique et du certificat de projet.
• Accélérer la requalification des friches en encourageant les collectivités à mener un maximum de procédures en amont de décisions d’implantation industrielle, pour offrir des sites clefs en main. Prévoir un accompagnement financier et technique des collectivités s’engageant dans ce type d’opérations et mobiliser les fonds FEDER.
• Permettre la mise en œuvre par les collectivités d’un dispositif de minoration des droits de mutation dans le cas où le site en friche est acquis par un organisme s’engageant à mener un projet de réhabilitation.
• Permettre la mise en place, à l’échelle intercommunale et sur la base du volontariat, un dispositif de compensation fiscale par bonus/malus qui refondrait la taxe annuelle sur les friches commerciales (TFC) et renforcerait les capacités financières disponibles pour l’accompagnement de la réhabilitation des friches et la lutte contre l’artificialisation des sols.

Source : Camille Vinit, Code permanent Environnement et nuisances, Editions Législatives