L’Obligation Réelle Environnementale

L’obligation réelle environnementale (ORE) est un dispositif foncier de protection de l’environnement. Cet outil peut intéresser en particulier les propriétaires de biens immobiliers, les collectivités publiques, les établissements publics, les associations de protection de l’environnement mais aussi beaucoup d’autres acteurs.

L’ORE permet à tout propriétaire d’un bien immobilier de mettre en place, s’il le souhaite, une protection environnementale attachée à son bien.
• Cette protection prend la forme d’un contrat, librement consenti entre le propriétaire et un cocontractant qui peut être une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement.
• Les engagements pris dans le cadre de ce contrat visent à favoriser la biodiversité et les fonctions écologiques.
Les engagements pris dans le cadre de ce contrat sont notariés, ils perdurent même en cas de changement de propriétaire de la parcelle.

Un outil de protection volontaire de l’environnement, ouvert à tout propriétaire

Dispositif volontaire et contractuel, l’ORE repose sur la seule volonté des acteurs. Inspirées d’outils présents dans plusieurs pays anglo-saxons (avec notamment les « servitudes de conservation »), l’ORE est un dispositif foncier de protection de l’environnement impliquant des personnes morales de droit privé comme public ainsi que des personnes physiques.
Il permet à tout propriétaire d’un bien immobilier de mettre en place, s’il le souhaite, une protection environnementale attachée à son bien et qui permet de garantir la pérennité d’actions en faveur de la biodiversité.
L’ORE vient ainsi compléter les outils juridiques de protection de la biodiversité existants par une forme de protection environnementale d’initiative privée ou publique.

Un dispositif reconnu par la loi et intégré au code de l’environnement

Les dispositions qui concernent les obligations réelles environnementales ont été introduites par la loi n°2016-1087 du 8 août 2016 pour la reconquête de la biodiversité, de la nature et des paysages à l’article 72, codifié à l’article L. 132-3 du code de l’environnement.

Des dispositifs fiscaux incitatifs :

Deux mesures de défiscalisation liées à l’enregistrement de l’acte authentique notarié de création de l’ORE ont été adoptées :
- L’ORE est dispensée des taxes et frais requis par un enregistrement au service de la publicité foncière.
- Le propriétaire d’un terrain qui crée une ORE est exonéré du paiement de la contribution de sécurité immobilière due à l’État.

L’article 1394D du code général des impôts permet aussi aux collectivités à fiscalité propre de délibérer en faveur d’une exonération de la part communale de la taxe foncière sur les propriétés non bâties au profit des propriétaires ayant conclu une obligation réelle environnementale.

Un contrat librement consenti entre le propriétaire d’un bien et son cocontractant

La mise en place d’une ORE nécessite que le propriétaire signe un contrat établi en forme authentique, avec un cocontractant qui peut être une collectivité publique, un établissement public ou une personne morale de droit privé agissant pour la protection de l’environnement.
Le contenu de ce contrat, appelé « contrat ORE », résulte de l’accord entre le propriétaire du bien et son cocontractant. Le contrat ORE n’a aucune conséquence sur la possession du bien immobilier : le propriétaire qui a signé ce contrat reste propriétaire du bien.

Un contrat plutôt qu’une servitude

Si une servitude exige l’existence de deux fonds, un fonds dit « servant » et un fonds « dominant », l’ORE s’en distingue par l’absence de fonds dominant.
De plus, si une servitude ne peut créer que des obligations passives (de ne pas faire), l’obligation réelle environnementale peut prévoir à la fois des obligations actives (de faire) et des obligations passives.

Un engagement pour protéger ou restaurer la biodiversité et les fonctions écologiques

Un contrat ORE ne peut être conclu que s’il a pour finalité le maintien, la conservation, la gestion ou la restauration d’éléments de la biodiversité ou de fonctions écologiques.
À titre d’illustration, la mise en place d’obligations réelles environnementales sur un bien immobilier peut par exemple contribuer à :
- protéger certaines espèces de faune ou de flore sauvages repérées sur ce bien, qu’elles soient hautement patrimoniales ou plus communes
- conserver, en les gérant ou en les restaurant, certains éléments de biodiversité ou supports de fonctions écologiques attachés à ce bien (haies, arbres, bosquets, plan d’eau, zones humides, nappes phréatiques, corridors écologiques…)
- maintenir les constructions abritant des éléments de biodiversité (greniers, murets…)
- faire office de zone tampon entre une zone urbanisée et une zone naturelle à enjeux écologiques
La loi du 21 février 2022 (dite "3DS") a précisé dans son article 191 que la chasse ne saurait être interdite dans le périmètre d’une ORE :
La mise en œuvre d’une obligation réelle environnementale ne peut en aucune manière remettre en cause ni les droits liés à l’exercice de la chasse, ni ceux relatifs aux réserves cynégétiques.

Un outil contractuel, souple et avantageux pour le propriétaire

Le contrat ORE est volontairement souple et donc permet de s’adapter facilement à de nombreux enjeux environnementaux. Il peut par exemple favoriser une bonne gestion écologique pour assurer le bon fonctionnement de continuités écologiques ; il peut aussi favoriser l’adoption de bonnes pratiques de gestion, sur des terrains que le propriétaire ne souhaite pas céder dans l’immédiat, mais sur lesquels il est prêt à adopter ou conserver des modalités de gestion favorables à la biodiversité.
La mise en œuvre d’un contrat ORE par un propriétaire sur sa parcelle donne lieu à une contrepartie définie par le propriétaire et le cocontractant. Celle-ci peut consister en une assistance technique, une indemnité financière ou en nature, par exemple proportionnée à un manque à gagner ou à un investissement réalisé par l’exploitant.
Le propriétaire qui a consenti un bail rural sur son fonds ne peut, à peine de nullité absolue, mettre en œuvre une obligation réelle environnementale qu’avec l’accord préalable du preneur et sous réserve des droits des tiers. L’absence de réponse à une demande d’accord dans le délai de deux mois vaut acceptation. Tout refus doit être motivé.

Un outil mobilisable pour la compensation

Le contrat ORE peut être utilisé pour mettre en œuvre les mesures de compensation environnementale requises dans le cadre de plans, projets ou travaux portant atteinte à l’environnement. Le recours à l’ORE constitue une possibilité et non une obligation. Ce dispositif présente l’avantage de proposer au maître d’ouvrage devant compenser une alternative à l’acquisition foncière, comme la possibilité d’inscrire les actions menées sur une longue durée (jusqu’à 99 ans pour une personne morale).

Un engagement non tributaire des changements de propriétaires

Les obligations environnementales auxquelles est tenu le propriétaire du bien immobilier, suite au contrat « ORE », sont attachées à ce bien.
Les obligations réelles environnementales perdurent pendant toute la durée prévue au contrat, indépendamment des éventuels changements de propriétaires du bien immobilier.

Un exemple local

La première obligation réelle environnementale de Normandie a été signée avec un propriétaire privé, le 9 mai 2019, dans le Pays d’Auge ornais à Guerquesalles et Roiville. C’est aussi la première fois en France qu’un propriétaire privé signait ce type de contrat.
La famille DAVID, agriculteurs de profession, a engagé sa propriété de 20 hectares pour 50 ans : préserver les haies, leurs mares, ne pas utiliser de pesticides et faucher ou pâturer leur coteau calcaire abritant une espèce d’orchidée très rare, l’Orchis grenouille. Le conservatoire d’espaces naturels Normandie Ouest est cocontractant de cette ORE.
En anticipation d’une vente, cet engagement perdurant en cas de changement de propriétaire, ce contrat permettra de pérenniser les pratiques respectueuses de leur exploitation agricole lors de la transmission du bien.

Sources :

• Actu Environnement n°393
• Site du CEN Normandie
• Guide méthodologique du CEREMA, attention, ce document de 2018 ne tient pas compte des évolutions règlementaires introduites par la loi de finances 2020 et par la loi 3DS évoquées dans le présent article.